Как продать ипотечную недвижимость?

К сожалению, на сегодняшний день жилищная проблема в нашей стране так и не разрешена, поэтому многие россияне, у которых возникли трудности с жильем, вынуждены либо арендовать его, либо покупать в ипотеку. Если говорить об ипотечном кредитовании, то данный вид банковского заимствования имеет множество преимуществ, но является долгосрочным.

Как продать ипотечную недвижимость

Как известно, займ на приобретение жилой недвижимости предоставляется кредитно-финансовыми учреждениями на 20-30лет. Застраховать себя на несколько десятков лет от сокращения на работе, от понижения заработной платы, от серьезной болезни и других неприятных жизненных ситуаций заемщик, естественно, не может. Но, что бы ни случилось в жизни залогодателя, он обязан исполнять имеющиеся у него долговые обязательства перед банком-кредитором и своевременно погашать ипотечный кредит. Если дебитор понимает, что в ближайшие месяцы он не в состоянии преодолеть финансовые трудности, то избежать штрафов и начисления пеней банком за просрочку платежей он может единственным способом: продать залоговую квартиру.

Залогодатели решаются продать кредитную недвижимость не только в случае возникновения материальных проблем, но и при желании увеличить жилплощадь. Ведь после нескольких лет проживания в ипотечном жилье заемщик может вступить в законный брак или в очередной раз стать родителем, тогда ему понадобится большее по площади жилое помещение.

Реализовать жилое помещение, находящееся в залоге у банковского учреждения, можно несколькими способами. Но в любом случае заемщик должен известить кредитную организацию о своих планах относительно кредитной квартиры и получить ее согласие на осуществление этой сделки. Следует заметить, что банк вправе отказать человеку в продаже ипотечного жилья, даже несмотря на то, что заемщик является его собственником. И все же большинство финансовых учреждений удовлетворяют подобные просьбы проблемных клиентов. И это вполне объяснимо: кредиторам нужно вернуть заемные средства любыми способами.

Читать ещё ...  Ипотечное соглашение: Что нужно знать о договоре жилищного займа?

Итак, как продать залоговое жилье, чтобы не попасть в списки неблагонадежных займодержателей?

Самостоятельная реализация жилого помещения, купленного в ипотеку

В этом случае займодержатель ищет покупателя и обговаривает с ним все условия предстоящей сделки, не забывая, естественно, сообщить, что продаваемая квартира является залоговым обеспечением банка. Затем между участниками сделки заключается предварительное соглашение в присутствии специалиста нотариальной конторы. Согласно одному из пунктов предварительного договора, покупатель должен передать продавцу гарантийную сумму (задаток). Задатком и будет являться сумма остатка долга заемщика перед банком-кредитором. Денежные средства покупатель переводит на счет кредитной организации, после чего продавец получает от кредиторов документ, свидетельствующий об отсутствии долга по ипотечному займу. Затем обе стороны сделки встречаются в ФУГРЦ, где происходит регистрация основного договора, снятие залогового обременения с жилья и права собственности на покупателя недвижимости.

Если стоимость квартиры больше, чем задолженность продавца-залогодателя перед банковским учреждением. В этом случае покупатель помещает в депозитарную ячейку любого банка сумму, равную разнице между остатком задолженности по ипотечному займу и стоимостью кредитной недвижимости. Продавец имеет возможность взять деньги из банковского сейфа только после регистрации основного договора.

Продажа ипотечной квартиры происходит с участием банка-залогодержателя

Этот вариант реализации залоговой недвижимости схож с первым, но в этом случае кредитно-финансовое учреждение выступает третьим участником сделки. Во-первых, именно банк-кредитор предоставляет депозитарную ячейку, в которую покупатель помещает сумму денег, равную остатку задолженности заемщика-продавца перед кредиторами. Во-вторых, это кредитное учреждение связывается с регистрационной палатой и сообщает, что ипотека погашена досрочно. Затем продавец и покупатель встречаются в регистрационном органе для регистрации договора, снятия статуса залога с реализуемого жилья и права собственности на покупателя. Если существует разница между суммой задолженности продавца перед банком и ценой на квартиру, то во вторую депозитарную ячейку покупатель оставляет денежные средства, предназначенные для продавца.

Читать ещё ...  С какими сложностями можно столкнуться, оформляя ипотеку?

Действующий ипотечный кредит переоформляется на покупателя залоговой недвижимости

Это вариант продажи не ипотечной квартиры, а, скорее, самого кредита. В этом случае кредитное учреждение проверяет кандидатуру нового заемщика по уже действующему займу на платежеспособность, и если он отвечает всем требованиям банка, имеющийся у проблемного заемщика кредит оформляется на него. Новый залогодатель (он же покупатель) заключает с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на него. С момента подписания данного соглашения он становится новым собственником кредитной квартиры и заемщиком по ипотечному кредиту.

По такому же алгоритму происходит и рефинансирование ипотечного займа: банк-кредитор покупает у банка-залогодержателя кредит. В этом случае заемщик, который не имеет возможности погашать ипотеку, обращается в другое кредитное учреждение с целью получения новой ссуды для выплаты уже имеющегося кредита. Причем, займ в другом банке заемщик берет на более приемлемых для него условиях: невысокая процентная ставка, меньшее число комиссий. В противном случае перекредитование не имело бы смысла.

Решившийся на рефинансирование уже имеющегося кредита займодержатель должен обратиться в другой банк с пакетом необходимых документов и написать заявление. В случае одобрения его заявки, финансовая организация переведет на счет банка, в котором у заемщика имеется непогашенная ипотека, остаток долга. После этого человек становится заемщиком этого банка и продолжает жить в ипотечной квартире – в этой ситуации продавалось не заложенное жилье, а сам кредит.

Таким образом, продажа залогового объекта – это одна из самых сложных и трудоемких сделок с недвижимостью. Но многие залогодатели поступают именно так. Ведь гораздо легче обратиться в банк и известить заимодателей о возникновении серьезных финансовых проблем, провести несколько недель в активном поиске покупателей, чем ждать, когда кредиторы сами постучатся в дверь. Ведь в последнем случае они могут прийти совсем не с благими намерениями, а с документами на конфискацию залогового жилья и договором на досрочное погашение ипотеки в принудительном порядке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *